Jak koupit nemovitost v Dubaji

Jak probíhá koupě nemovitosti v Dubaji? Freehold, DLD, off-plan projekty, rezervace, platby i předání krok za krokem.

Jak koupit nemovitost v Dubaji krok za krokem

Dubajský realitní trh funguje jinak než český nebo španělský.

To ale neznamená, že musí být složitější.

Naopak. Řada procesů je velmi dobře digitalizovaná a Dubai Land Department poskytuje poměrně jasně definovaný systém registrace nemovitostí.

Nejdůležitější je rozlišit, zda kupujete off-plan nemovitost od developera, nebo již dokončenou nemovitost na sekundárním trhu.

A stejně jako v každé jiné lokalitě bych nezačínal projektem.

Začal bych otázkou: Co má tato nemovitost pro klienta dělat?

Může Čech vlastnit nemovitost v Dubaji?

Ano.

Zahraniční občané mohou v Dubaji vlastnit nemovitosti ve vymezených freehold oblastech. Dubai Land Department u freehold nemovitostí výslovně uvádí možnost koupě pro všechny národnosti.

To umožňuje zahraničnímu kupujícímu získat plné vlastnické právo k nemovitosti v příslušných zónách.

1. Nejdříve cíl, potom lokalita

Dubaj nabízí obrovské množství nových projektů.

Proto bych nezačínal otázkou:

„Co se právě prodává?“

Ale například:

chcete nemovitost pro vlastní pobyt?
dlouhodobý pronájem?
krátkodobý pronájem?
druhý domov?
jaký je časový horizont?
potřebujete hotovou nemovitost, nebo Vám vyhovuje off-plan?
jak má vypadat platební kalendář?
jaký rozpočet chcete alokovat?

Teprve potom vybíráme lokalitu a projekt.

JLT, Dubai Marina, Downtown, Business Bay nebo například Dubai Hills totiž mohou odpovídat úplně jinému typu klienta.

2. Prověření projektu a developera

U off-plan projektu je důležité kontrolovat nejen marketingové vizualizace, ale především:

developera,
registraci projektu,
escrow účet,
postup výstavby,
platební plán,
termín předání,
smluvní podmínky.

Dubai Land Department umožňuje sledovat stav registrovaných projektů a off-plan projekty podléhají systému projektových escrow účtů.

3. Rezervace jednotky

Po výběru konkrétní nemovitosti obvykle následuje rezervace a první platba.

Ještě před ní je potřeba vědět:

přesnou cenu,
jednotku,
patro,
orientaci,
plochu,
platební harmonogram,
termín dokončení,
storno podmínky.

U projektu bych se vždy díval i na konkrétní jednotku, nikoliv pouze na název projektu.

Dvě jednotky ve stejné budově mohou mít z pohledu budoucího využití velmi rozdílnou hodnotu.

4. SPA – Sale and Purchase Agreement

Dalším zásadním dokumentem je Sale and Purchase Agreement, tedy kupní smlouva mezi kupujícím a prodávající stranou / developerem.

U off-plan projektu obsahuje mimo jiné podmínky koupě, platební harmonogram a další smluvní závazky.

Před podpisem je důležité dokumentaci chápat v celém kontextu, nikoliv pouze potvrdit údaje o ceně.

5. Registrace nemovitosti u Dubai Land Department

Realitní transakce jsou registrovány prostřednictvím Dubai Land Department (DLD).

Oficiální sazba za registraci kupní transakce činí celkem 4 % hodnoty prodeje. Podle pravidel DLD jde standardně o 2 % prodávajícího a 2 % kupujícího, pokud se strany nedohodnou jinak. V praxi proto vždy kontrolujeme konkrétní smluvní nastavení transakce.

Vedle toho mohou vzniknout také další administrativní a registrační poplatky podle typu transakce. DLD například uvádí poplatek za vydání Title Deed a poplatky Real Estate Registration Trustee.

6. Jak fungují platby u off-plan projektu?

Právě tady je dubajský systém zajímavý.

Platby kupujících u registrovaných off-plan projektů jsou ukládány na projektový escrow účet.

Dubai Land Department uvádí, že všechny částky přijaté od kupujících u off-plan jednotek mají být uloženy na escrow účet projektu. Prostředky jsou následně využívány v souladu s pravidly projektu a jejich uvolnění je navázáno na ověřené fáze výstavby.

To ale neznamená, že je každý projekt automaticky stejně kvalitní.

Stále je potřeba posuzovat developera, lokalitu, smlouvy i konkrétní podmínky.

7. Hotová nemovitost vs. off-plan

U hotové nemovitosti vidíte, co kupujete, a nemovitost můžete zpravidla začít používat nebo pronajímat prakticky okamžitě po dokončení převodu.

U off-plan může být výhodou:

širší výběr jednotek,
rozložený platební kalendář,
možnost vstoupit do projektu před dokončením.

Nevýhodou je naopak čekání na dokončení a rizika spojená s budoucím vývojem projektu a trhu.

Neexistuje tedy univerzálně lepší varianta.

Rozhoduje situace konkrétního klienta.

8. Převod hotové nemovitosti

U resale transakce vyžaduje Dubai Land Department mimo jiné identifikaci účastníků a v relevantních freehold oblastech také elektronický NOC od developera.

Pro zahraničního nerezidenta může jako identifikační dokument sloužit platný pas. Po dokončení převodu vydává DLD elektronický Title Deed.

9. Předání a následná péče

Ani v Dubaji pro mě práce nekončí podpisem kupní smlouvy.

U off-plan projektu následuje:

sledování výstavby,
příprava na handover,
kontrola jednotky,
převzetí,
případné vybavení,
správa nebo pronájem.

Pro klienta, který žije v České republice, je právě tato část často velmi důležitá.