Jak probíhá koupě nemovitosti na Costa del Sol? Od výběru lokality přes NIE a právní kontrolu až po podpis smlouvy a předání.
Jak koupit nemovitost na Costa del Sol: krok za krokem
Koupě nemovitosti na Costa del Sol není složitý proces, pokud víte, co Vás v jednotlivých fázích čeká a máte vedle sebe lidi, kteří se v místním prostředí orientují.
Nejdůležitější rozhodnutí ale podle mě nevzniká podpisem smlouvy.
Začíná mnohem dříve — správným výběrem lokality, typu nemovitosti a způsobu jejího využití.
Jinou nemovitost totiž hledá klient, který chce druhý domov pro svou rodinu, jinou ten, kdo plánuje několik měsíců ročně trávit ve Španělsku, a jinou člověk, pro kterého je důležitý především pronájem nebo dlouhodobá hodnota nemovitosti.
Podívejme se proto na celý proces koupě nemovitosti ve Španělsku krok za krokem.
1. Nejdříve si ujasněte, co od nemovitosti očekáváte
Costa del Sol není jeden homogenní trh.
Marbella, Estepona, Sotogrande, La Alcaidesa nebo například Mijas nabízejí velmi rozdílný způsob života, cenové hladiny i typy projektů.
Proto bych nezačínal otázkou:
„Který projekt je nejlepší?“
Mnohem důležitější je nejprve vědět:
- zda má nemovitost sloužit především Vám nebo také k pronájmu,
- jak často ji plánujete využívat,
- jaký máte rozpočet,
- zda preferujete novostavbu nebo hotovou nemovitost,
- jak důležitá je blízkost moře,
- zda chcete pěší dostupnost služeb,
- golf, marinu, restaurace nebo naopak maximální soukromí,
- a jaký máte časový horizont.
Teprve potom dává smysl vybírat konkrétní lokalitu a projekt.
2. Výběr konkrétní nemovitosti
Jakmile známe zadání, přichází výběr vhodných nemovitostí.
V této fázi není podle mě cílem poslat klientovi dvacet projektů.
Smyslem je trh filtrovat a vybrat několik možností, které skutečně odpovídají jeho potřebám.
U novostaveb je potřeba porovnat například:
- developera,
- lokalitu,
- konkrétní umístění jednotky,
- orientaci,
- dispozici,
- terasu nebo zahradu,
- výhled,
- standard vybavení,
- platební kalendář,
- očekávaný termín dokončení.
U hotové nemovitosti přibývá také kontrola jejího skutečného technického a právního stavu.
3. Právní prověření nemovitosti
Před závazným nákupem je zásadní ověřit, co přesně kupujete a zda na nemovitosti neváznou právní omezení nebo závazky.
Jedním ze základních dokumentů je výpis z Registro de la Propiedad, tzv. Nota Simple.
Ten obsahuje mimo jiné identifikaci nemovitosti, vlastníka a informace o registrovaných právech, hypotékách, věcných břemenech nebo dalších omezeních.
Právní kontrola by samozřejmě neměla skončit jen u tohoto dokumentu. Rozsah prověření závisí na tom, zda jde o novostavbu, resale nemovitost, pozemek nebo jiný typ transakce.
Proto při koupi v zahraničí doporučuji pracovat s nezávislým právníkem, který zastupuje kupujícího, nikoliv developera.
4. NIE – identifikační číslo cizince
Pro koupi nemovitosti ve Španělsku budete potřebovat NIE – Número de Identidad de Extranjero.
Jde o osobní identifikační číslo používané španělskými úřady při ekonomických a právních úkonech cizinců.
Španělské ministerstvo zahraničí přímo uvádí koupi nemovitosti jako jeden z důvodů pro získání NIE. O číslo lze požádat ve Španělsku nebo prostřednictvím příslušného španělského konzulátu. Samotné NIE ale není povolením k pobytu.
NIE proto doporučuji řešit s dostatečným předstihem.
5. Rezervace nemovitosti
Pokud se rozhodnete pro konkrétní jednotku, následuje zpravidla její rezervace.
Podmínky se mohou lišit podle developera nebo konkrétní nemovitosti.
Rezervační dokument je potřeba před podpisem zkontrolovat stejně jako jakoukoliv další smlouvu. Zejména:
- co přesně rezervujete,
- za jakou cenu,
- za jakých podmínek,
- jaká částka se hradí,
- kdy následuje další smlouva,
- a za jakých okolností může být rezervační částka vrácena či propadnout.
6. Kupní smlouva a platební proces
Další průběh závisí zejména na tom, zda kupujete novostavbu / off-plan projekt, nebo již dokončenou nemovitost.
U developerských projektů bývá kupní cena rozdělena do několika plateb podle sjednaného harmonogramu.
U hotových nemovitostí bývá proces kratší a větší část kupní ceny se hradí při dokončení transakce.
Právě tady je důležité předem rozumět nejen kupní ceně, ale také všem daním, poplatkům a termínům.
7. Podpis u notáře
Finální převod vlastnictví se standardně završuje podpisem veřejné listiny Escritura Pública de Compraventa před španělským notářem.
Při podpisu se dokončí příslušná část platby a následně je změna vlastnictví zapsána do Registro de la Propiedad.
Španělský Colegio de Registradores doporučuje zahraničním kupujícím věnovat zvláštní pozornost právě právní kontrole a následnému zápisu vlastnického práva do registru.
8. Předání nemovitosti
Koupí pro mě celý proces nekončí.
U novostavby následuje kontrola nemovitosti před převzetím, řešení případných vad, převzetí klíčů a podle potřeb klienta také:
- vybavení,
- připojení služeb,
- pojištění,
- správa,
- příprava na pronájem,
- nebo další následný servis.
Právě tato fáze bývá při nákupu na dálku často stejně důležitá jako samotná koupě.
Jak dlouho koupě nemovitosti ve Španělsku trvá?
Neexistuje jedna univerzální odpověď.
U hotové nemovitosti může být proces poměrně rychlý. U off-plan projektu naopak může mezi rezervací a finálním předáním uběhnout několik let.
Proto je při výběru důležitý také časový horizont klienta.
Potřebuji ke koupi nemovitosti ve Španělsku právníka?
Nezávislou právní kontrolu jednoznačně doporučuji.
Nemovitost v zahraničí není jen výběr apartmánu. Je to právní a finanční transakce v jiném prostředí a jazyce.
Závěrem
Správně nastavený proces koupě nemovitosti na Costa del Sol není o tom klienta zahltit projekty.
Je o tom nejprve pochopit, proč nemovitost kupuje, následně vybrat správnou lokalitu a teprve potom konkrétní nemovitost.
Pokud uvažujete o koupi nemovitosti na Costa del Sol, rád s Vámi nejprve projdu Vaše očekávání a možnosti a následně vybereme ty, které pro Vás dávají skutečný smysl.
Koupě nemovitosti ve Španělsku v praxi
Podívejte se na seriál, ve kterém krok za krokem ukazujeme celý proces nákupu nemovitosti na Costa del Sol – včetně konkrétních zkušeností klientů.
→ Zhlédnout seriál
